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Was sollte man vor dem Kauf einer Immobilie beachten?

Viele haben den Traum von der eigenen Immobilie – zur Steigerung der Lebensqualität, zur Altersvorsorge oder zur Absicherung von Angehörigen. Als Kapitalanlage reizen Immobilien aufgrund möglicher Steuervorteile, aus Gründen der Risikostreuung oder als Schutz vor Inflation. Doch vor jeder Investition steht immer die Frage: „Kann ich mir die Immobilie leisten?“ – insbesondere dann, wenn ein Kredit zur Finanzierung aufgenommen werden muss. Eine realistische Selbsteinschätzung ist genauso wichtig wie eine gründliche Bewertung des Objektes. Das oberste Gebot auf dem Immobilienmarkt ist die Attraktivität der Lage, denn sie entscheidet maßgeblich darüber, wie wertbeständig eine Immobilie tatsächlich ist. Der Rat eines Experten für den Immobilienmarkt ist unverzichtbar.

Schritt 1: Selbsteinschätzung treffen.

„Was kann ich mir leisten?“ ist die wichtigste Frage beim Immobilienerwerb. Zur Beantwortung gehört ein Kassensturz, bei dem alle derzeitigen und künftigen fixen und variablen Ausgaben erfasst werden. Außerdem muss das Alter des potenziellen Käufers berücksichtigt werden, denn es gibt einen Hinweis darauf, wie lange sein Arbeitseinkommen zur Verfügung steht, um Zins und Tilgung für einen Kredit zu finanzieren. Auch Vermögenswerte wie Lebensversicherungen, die familiäre Situation und die Gesundheit des Interessenten müssen zu einer so langfristigen Investition, wie sie eine Immobilie darstellt, passen.

Eine Immobilie zu erwerben unterscheidet sich sehr von allen anderen Investments, die Menschen tätigen. Neben dem reinen Kaufpreis für die Immobilie fallen Nebenkosten für Notar und Grundbuch, Grunderwerbsteuer und ggf. Maklergebühren an. Der Kauf eines Objekts ist ein langfristiges und weniger flexibles Engagement, das nicht nur beim Erwerb, sondern auch während der Besitzzeit Kosten und Aufwand nach sich zieht – und bei dem der viele Jahre später zu erzielende Verkaufspreis ganz besonders von der Marktlage abhängt. All das bereits beim Kauf zu berücksichtigen ist nur eine der vielen Herausforderungen. Eine Immobilie bindet zudem viel Kapital, so dass die meisten Menschen dieses Investment nur ein Mal im Leben tätigen. Gut beraten ist deshalb, wer gute Berater hat.

Schritt 2: Ziele definieren.

Die Motive für den Kauf eines Eigenheims oder einer Immobilie zur Anlage von Kapital unterscheiden sich in wesentlichen Punkten – ein Käufer muss für sich klar entscheiden, was er anstrebt. Das Eigenheim etwa hat einen hohen emotionalen Wert, der folgende Fragestellungen aufwirft: Wo und wie möchte der Käufer leben, welche Bedürfnisse hat er heute und in späteren Jahren? Zudem möchten diese Käufer im Alter mietfrei leben und auf diesem Weg einen Beitrag zur Altersvorsorge leisten.

Wer eine Kapitalanlage sucht, hat andere Motive: So geht es beispielsweise darum, Steuern zu sparen und im Alter eine schuldenfreie Immobilie zu besitzen, die monatliche Einnahmen generiert. Bei der Objektauswahl ist kein Platz für Emotionalität. Es geht vielmehr darum, mit welcher Wahrscheinlichkeit Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung oder des Hauses einen Mieter ansprechen, der die kalkulierte Miete dauerhaft bezahlen kann und will. Immerhin ist es die Miete, die Zins und Tilgung für einen Kredit bezahlt – der Mieter ist deshalb der wichtigste Faktor bei dieser Kapitalanlage. In der Regel sind Wohnungen dem Kauf eines Einfamilienhauses vorzuziehen. Denn ein Einzelhaus lohnt aus Kapitalanlagegesichtspunkten meist nicht, da der Kaufpreis hoch ist und mit diesem Betrag besser mehrere Wohnungen gekauft werden, damit sich das Mietausfallrisiko verteilt. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, verteilt das Mietausfallrisiko zwar auf mehrere Schultern, muss aber mit einem deutlich höheren Verwaltungsaufwand rechnen.

Schritt 3: Beauftragen Sie eine sicherheitsorientierte Markt- und Objektanalyse.

Dies ist eine Aufgabe für Immobiliengutachter. Nur sie erkennen versteckte Mängel, wissen, welche Baujahre welche Schwachstellen haben und können den aktuellen Wert eines Objektes richtig einschätzen. Doch auch potenzielle Käufer können vorab einige Schwachstellen abklopfen: Finanziell ins Gewicht fallen beispielsweise meist die Sanierung veralteter Wasser- und Stromleitungen, undichter Dächer, Heizungen, Schimmelbeseitigung und die energetische Sanierung wie z. B. Vollwärmeschutz und Isolierung bzw. Austausch der Fenster. Der Zustand dieser Dinge sollte vorab erfragt und überprüft und auf jeden Fall schriftlich festgehalten werden. Auch macht es Sinn, Nachbarn des Zielobjektes zu fragen, wie es sich an diesem Ort leben lässt. Klagen sie über Fluglärm oder die geplante Bundesstraße direkt vor dem Grundstück, sollte ein Kauf überdacht werden.

Marktdaten zu bekommen ist über regionale Tageszeitungen möglich: Beim Vergleich der dortigen Wohnungs- und Hausinserate samt Mieten bekommt man schnell ein Gefühl für die Angemessenheit des geforderten Kaufpreises. Wer sich zusätzlich absichern möchte, kann auch einen Immobiliengutachter beauftragen, der sich am Markt auskennt und die entsprechenden Daten liefert.

Schritt 4: Schätzen Sie die wertsteigernden Faktoren ab.

Werterhalt und Wertsteigerung sind für Selbstnutzer und Kapitalanleger gleichermaßen wichtig. Sanierung und Modernisierung sind zwei wichtige Faktoren, wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie zu bewahren. Regelmäßig durchgeführt sind diese Maßnahmen meist finanziell stemmbar, gleichzeitig sorgen sie sowohl für höhere Mieterträge als auch für einen höheren Verkaufserlös, falls das Abstoßen der Immobilie einmal notwendig wird. Wer sich auf das reine Austauschen defekter Teile beschränkt, erzielt meist zumindest einen Werterhalt. Eine Wertsteigerung ist möglich, wenn in Qualität und Ausstattung investiert oder der nachträgliche Anbau beispielsweise von Balkonen, Terrassen und Garagen durchgeführt wird.

Welche Faktoren machen den Wert meiner Immobilie aus?

Neben der Frage, ob man sich eine Immobilie leisten kann und wie diese finanziert werden soll, ist eine gründliche Bewertung des Objektes besonders wichtig. Dabei sind viele Faktoren zu berücksichtigen.

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Diese wichtigen Faktoren helfen bei der Bewertung einer Immobilie.

Schritt 5: Wählen Sie den richtigen Mietvertrag und kalkulieren Sie die laufenden Kosten.

Sichere Mustermietverträge gibt es beim Deutschen Mieterbund, beim Haus- und Grundeigentümerverein, im Internet oder in Buchhandlungen. Wer Mieterträge erzielt, muss diese in seiner Steuererklärung angeben, kann aber Aufwendungen für die Mietwohnung steuerlich geltend machen. Bei der Festlegung des Mietbetrages ist es hilfreich, auf die Vergleichsmieten im Umfeld des Objektes zu achten. Wer einen Indexmietvertrag abschließt, hat meist weniger Ärger bei Mieterhöhungen, da die Akzeptanz einer Mieterhöhung bereits mit der Unterschrift unter den Mietvertrag gesichert ist. Eine Indexmiete richtet sich meist nach einem festgelegten Index, beispielsweise den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Lebenshaltungskosten. Mietverträge sollten grundsätzlich unbefristet geschlossen werden.

Die laufenden Betriebskosten einer Immobilie zahlen die Mieter, sie lassen sich erfahrungsgemäß auf ungefähr zwei bis drei Euro pro Quadratmeter beziffern. Wer in ein Eigenheim zieht, sollte diese zusätzlichen Ausgaben einplanen und sowohl Kapitalanleger als auch Selbstnutzer tun gut daran, eine Instandhaltungsrücklage aufzubauen – denn Reparaturen werden umso wahrscheinlicher, je älter ein Objekt ist. Zur Bildung der Instandhaltungsrücklage kann beispielsweise auch ein Bausparvertrag genutzt werden.

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